Apa Itu Besaran Tekno Ekonomis?

54

Besaran-besaran tekno ekonomis yaitu biaya-biaya yang dibutuhkan dalam pembangunan sebuah gedung (Kajian Ekonomi Bangunan). Adapun ragam besaran-besarannya antara lain :

besaran-tekno-ekonomis

  1. Harga Satuan Tanah

Biaya tanah (Land Cost) adalah biaya langsung dan tidak langsung yang dikeluarkan untuk pengadaan tanah ditambah bahan bunga sejak pembelian hingga gedung menghasilkan pendapatan. Dilambangkan dengan S, dalam satuan $/m2.

  1. Harga Satuan Gedung

Adalah harga per meter persegi luas lantai kotor termasuk biaya pondasi, instalasi listrik intern, AC, biaya pengadaan tenaga listrik, telepon, izin bangunan. Komponen-komponen tersebut dimasukkan dalam harga satuan gedung. Dilambangkan dengan u, dalam satuan $/m2.

  1. Biaya Bangunan

Adalah luas lantai kotor dikalikan harga satuan gedung u (unit price). Dilambangkan dengan B, dalam satuan $.

  1. Biaya-biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)
  • Biaya Perencanaan & Konsultan
  • Biaya Pengadaan Pembiayaan (Financing)
  • Biaya Hukum

Untuk proyek gedung, biasanya biaya ini berkisar 20%. Dilambangkan dengan c, dalam satuan %.

  1. Biaya Investasi Total
  • Biaya Tanah (Land Cost)
  • Biaya Bangunan
  • Biaya-biaya tidak langsung

Dilambangkan dengan I, dalam satuan %.

  1. Modal Sendiri (Equity)

Adalah jumlah modal yang ditanam untuk sesuatu proyek untuk membiayai pekerjaan pra konstruksi, seperti pengadaan, perencanaan, penasehat, biaya hukum. Biasanya sebesar +/- 25% dari Investasi Total. Untuk penanaman modal orang mengharapkan keuntungan di samping pengembalian modal (return on equity). Keuntungan yang diharapakan lebih besar dari tingkat bunga yang berlaku. Pengembalian modal diperhitungkan selama umur ekonomis proyek. Dilambangkan dengan E, dalam satuan $.

  1. Modal Pinjaman (Borrowed Capital, Loan)
  • Kredit langsung dari Bank / Institusi Keuangan lainnya
  • Dana dari pasar uang dan modal

Dilambangkan dengan L, dalam satuan $.

  1. Perbandingan Modal Pinjaman terhadap Modal Sendiri (Loan Equity Ratio)

Perbandingan ini tidak mutlak, tergantung jenis proyek yang mempengaruhi resiko proyek. Biasanya untuk proyek komersil perkantoran adalah 3:1. Dilambangkan dengan q.

  1. Suku Bunga

Adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas jasa pemberian modal pinjaman yang dapat dinikmati oleh peminjam. Hal ini berkaitan dengan nilai uang terhadap waktu. Dilambangkan dengan i, dalam satuan %/ tahun

  1. Masa Konstruksi

Untuk proyek komersil yang dibiayai dengan modal pinjaman yang dikenakan bunga meskipun proyek belum mulai menghasilkan pendapatan, masa konstruksi harus diusahakan sesingkat-singkatnya agar bunga dalam masa tersebut minimal. Para kreditur biasanya memberi keringanan berupa penangguhan pembayaran pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace period). Dilambangkan dengan g, dalam satuan tahun.

  1. Masa Pelunasan Kredit (Pay Out Time)

Adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi. Untuk proyek komersil biasanya berkisar 15 tahun. Dilambangkan dengan p, dalam satuan tahun.

  1. Sewa Gedung (Lease Rate)

Sewa per meter persegi dapat diperhitungkan dari luas lantai netto atau bruto. Bila satu lantai disewa seluruhnya oleh satu penyewa, maka diperhitungkan luas lantai kotor. Jika satu lantai disewa oleh beberapa penyewa, maka diperhitungkan luas lantai netto, jadi sewanya lebih tinggi. Dalam lease rate juga termasuk service charge dan pajak penjualan atas sewa. Dilambangkan dengan r , dalam satuan m2/ bulan.

  1. Sewa Dasar (Base Rate)

Adalah nilai sewa gedung sebelum ditambah service charge (+ 25%) dan pajak penjualan sewa (10%). Bila sewa dasar yang didapat dari perhitungan nilai sewa jauh di bawah pasar, berarti bila jangka waktu pengembalian investasi tetap maka ada cash-inflow yang besar. Jika sewa dasar disamakan harga pasar maka jangka waktu pengembalian bisa diperpendek. Dilambangkan dengan r, dalam satuan m2/ bulan.

  1. Faktor Kekosongan Gedung (Vacancy Factor)

Dalam analisa finansial suatu proyek selalu diperhitungkan faktor kekosongan gedung sekitar 5%, yaitu kekosongan yang disebabkan penghuni. Dilambangkan dengan v, dalam satuan %.

  1. Pendapatan Bangunan
  • Sewa (per meter persegi /bulan)
  • Sewa beli (hire-purchase)
  • Penjualan

Dilambangkan dengan R, dalam satuan $.

  1. Pengeluaran Bangunan
  • Biaya operasi & pemeliharaan gedung
  • Biaya operasional
  • Asuransi
  • Pajak-pajak Real Estate

Pengeluaran ini dibebankan atas service charge yang berkisar antara 20 – 30 % dari pendapatan sewa dasar. Dilambangkan dengan C, dalam satuan $.

  1. Biaya Operasi & Pemeliharaan Gedung
  • Biaya pemeliharaan gedung
  • Biaya listrik, telepon
  • Pajak Real Estate (IPEDA – IREDA)
  • Asuransi gedung dan peralatan
  • Biaya personil dari Badan Pengelola Gedung

Dilambangkan dengan O, dalam satuan $.

  1. Pajak Atas Bunga

Merupakan unsur biaya yang mengurangi pajak perseroan. Para kreditor luar negri terutama, meminta agar bunga yang diterima adalah bersih dari pajak Indonesia. Jadi pajak atas bunga menjadi beban peminjam, yang besarnya sekitar 20%. Bila ada keringanaan dalam UU Penanaman Modal Asing besarnya 10% dari bunga. Dilambangkan dengan ti, dalam satuan %.

  1. Deviden

Bila modal sendiri berasal dari hasil penjualan saham, maka diperlukan biaya untuk membayar deviden. Dilambangkan dengan d, dalam satuan $.

  1. Pajak Deviden

Bagi pemilik saham, deviden merupakan pendapatan yang akan dikenakan pajak pendapatan dari keseluruhan pendapatan pemilik saham. Dilambangkan dengan td, dalam satuan %.

  1. Depresiasi, Penyusutan Bangunan

Adalah nilai ganti per tahun yang harus dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum pajak yang besarnya tergantung dari umur ekonomis suatu gedung dan jenis gedung. Cara depresiasi ada bermacam-macam, untuk keperluan analisa pendahuluan digunakan sistim garis luru (straight line method). Dilambangkan dengan D, dalam satuan %.

  1. Pajak Perseroan

Besarnya pajak perseroan tergantung peraturan suatu negara. Dilambangkan dengan tp, dalam satuan %.

  1. Cash Flow

Setiap proyek mempunyai cash inflow dan cash outflow yaitu aliran uang masuk dan uang keluar. Dilambangkan dengan CF, dalam satuan $.

  1. Nilai Sekarang

Untuk dapat mengadakan evaluasi finansial yang mendekati kenyataan, semua nilai uang yang akan diterima beberapa tahun yang akan datang harus dinyatakan dalam nilai sekarang (present value). Nilai sekarang adalah kebalikan dari nilai yang akan datang (fututer value).

  1. Faktor Pemulihan Modal (Capital Recovery Factor)

Dalam analisa finansial pendahuluan proyek perlu didapat rumus untuk menghitung dengan cepat berapakah pembayaran tahunan yang sama besarnya selama p tahun yang jumlah nilai sekarang sama dengan nilai investasi awal dengan nilai l. Dilambangkan dengan A, dalam satuan %.

  1. Tingkat Pengembalian Investasi Total (Rate of Return on Total Investment)

Adalah perbandingan jumlah nilai sekarang dari pendapatan gedung selama umur ekonomis proyek (sebelum atau sesudah pajak) terhadap nilai sekarang dari investasi total. Perbandingan ini harus > 1 (sesudah pajak). Dilambangkan dengan RI, dalam satuan %.

  1. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (Rate of Return on Equity)

Adalah perbandingan jumlah nilai sekarang dari pengembalian modal sendiri berikut keuntungannya selama unsur ekonomis proyek, terhadap nilai sekarang dari modal sendiri. Perbandingan ini harus > 1. Tingkat bunga untuk return on equity  biasanya 1-2% di atas tingkat bunga kredit/modal pinjaman. Jangka waktu pengembalian modal sendiri diperhitungkan selama waktu ekonomis proyek. Dilambangkan dengan RE, dalam satuan %.

  1. Tinggi Bangunan Ekonomis

Adalah jumlah lantai gedung yang memberikan tingkat pengembalian investasi yang optimal. Dilambangkan dengan n max.

  1. Titik Keseimbangan

Suatu keadaan dimana semua pengeluaran gedung dapat dipikul oleh pendapatan gedung tersebut. Dilambangkan dengan K.

  1. Faktor Okupasi pada Titik Keseimbangan

Persentase penghuni gedung yang dapat menghasilkan titik keseimbangan. Dilambangkan dengan  V, dalam satuan %.

TINGGALKAN KOMENTAR