Besaran Fisik Teknologis

55

Dalam hal ekonomi bangunan sebuah proyek perkantoran, ada beberapa besaran-besaran fisik yang harus kita ketahui artinya. Berikut adalah besaran-besaran fisik teknologis beserta satuannya (Kajian Ekonomi Bangunan) :

besaran-fisik-teknologis

  1. Luas Lantai Kotor (Gross Floor Area)

Luas lantai bangunan tinggi sangat tergantung dari program bangunan yang tergantung pula pada jenis proyek. Lagi pula lokasi dan bentuk tanah turut menentukan luas lantai yang dapat dibangun. Dan akhirnya bentuk denah untuk suatu jenis proyek menentukan pula luas lantai yang dapat dicapai. Jadi dalam praktek harus diadakan suatu studi khusus mengenai berbagai efek finasial yang dicapai oleh sesuatu bentuk denah dengan luas lantai tertentu. Dilambangkan dengan a, dalam satuan m2.

  1. Luas Lantai Bersih (netto)

Luas lantai bersih ialah jumlah luas lantai yang dibatasi oleh dinding/kulit luar gedung dan beratap (covered area), termasuk ruang-ruang dalam tanah (basement) dikurangi luas lantai untuk inti gedung. Dilambangkan dengan a, dalam satuan m2.

  1. Luas Inti Gedung (Building Core)

Luas inti gedung tergantung dari letaknya dalam zone. Makin ke atas semakin kecil, karena jumlah lift mengecil. Untuk penafsiran, luas ini gedung sekitar 5-10 kali luas tabung lift. Dilambangkan dengan k, dalam satuan m2.

  1. Efisiensi Lantai (Floor Efficiency)

Efisiensi lantai adalah persentase luas lantai yang disewakan terhadap luas lantai kotor. Semakin besar efisiensi lantai, semakin besar pula pendapatan gedung. Efisiensi untuk gedung perkantoran misalnya sekitar 80%. Dilambangkan dengan e, dalam satuan %

  1. Tinggi Lantai s/d Lantai (Floor to Floor High)

Tinggi ini tergantung dari jenis proyek dan konstruksi lantai dalam hubungannya dengan kegunaan ruang. Misalnya gedung flat yang tinggi langit-langitnya (ceiling height) 2.40 m dan konstruksi lantainya pelat datar bisa mempunyai floor-to-floor height sekitar 3 m. Gedung-gedung kantor yang tinggi plafondnya 2.7 m bisa mempunyai floor-to-floor height sekitar 3.5 m. Jarak antara permukaan plafond dan lantai ruang di atasnya sekitar 0.8-1.0 m diperlukan untuk tinggi balok lantai (bila ada) dan tabung-tabung penyebar udara AC. Dalam ilmu konstruksi bangunan tinggi, jarak ini selalu diusahakan minimal, sebab penghematan sebesar 10cm saja kalau dikalikan 30 sudah berarti penghematan 3m atau setinggi 1 lantai. Dilambangkan dengan h, dalam satuan m.

  1. Jumlah Lantai

Sebenarnya yang membatasi jumlah lantai yang dapat dibangun pada sesuatu lokasi tidak dapat diputuskan hanya berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tekno ekonomis saja. Kta tahu bahawa daya dukung tanah juga membatasi tinggi bangunan yang dapat dibangun di samping peraturan-peraturan Tata Kota. Jadi putusan terakhir merupakan sintesa dari berbagai kriteria tersebut ialah tekno-ekonomis, pondasi, peraturan Tata Kota. Dilambangkan dengan N.

  1. Kepadatan Bangunan (Building Density)

Semakin mahal harga tanah, semakin tinggi bangunan suatu gedung. Peraturan kota menentukan batas persentase luas tanah yang boleh dibangun, yang disebut kepadatan bangunan. Malah juga dibatasi perbandingan luas lantai bangunan terhadap luas tanah (floor area ratio). Batasan-batasan sangat mempengaruhi efek finansial suatu proyek. Kepadatan tergantung dari lokasi tanah, negara dan waktu. Di pusat kota New York misalnya, kepadatan bangunan bisa mendekati 100%. Dilambangkan dengan b, dalam satuan %.

  1. Perbandingan Luas Lantai Total terhadap Luas Tanah (Floor Area Ratio)

Perbandingan ini sangat tergantung pada tinggi bangunan ekonomis (economic building height) dan peraturan Tata Kota yang didasarkan atas pertimbangan-pertimbangan makro perkotaan. Dilambangkan dengan f.

  1. Beban Puncak Lift (Peak Load)

Beban puncak lift diperhitungkan berkaitan dengan jangka waktu pemenuhan gedung. Bila suatu gedung diperhitungkan penuh dalam waktu 30 menit, maka dalam 5 menit pertama jam-jam ramai (rush hour), beban puncak lift adalah 5/30 x 100% = 16.66% x penghuni gedung. Untuk proyek-proyek perkantoran lazimnya diperhitungkan 15% x jumlah penghuni gedung dimana untuk setiap penghuni diperhitungkan luas lantai 5 m2 orang (netto). Dilambangkan dengan P, dalam satuan orang.

  1. Waktu Perjalanan Bolak-balik (Round Trip Time)

Adalah waktu bolak-balik yang diperlukan lift berjalan dari lantai terbawah sampai lantai teratas dalam suatu zone termasuk waktu persiapannya selama 15 detik, yang terdiri dari :

  1. Penumpang menekan tombol dan pintu lift terbuka : 3 s
  2. Penumpang masuk lift dan menekan tombol : 2 s
  3. Pintu lift menutup kembali : 3 s
  4. Lift berhenti dan pintu terbuka : 2 s
  5. Penumpang meninggalkan lift : 2 s
  6. Pintu lift tertutup kembali : 3 s

Jumlah  15 s dan dilambangkan dengan T, dalam satuan s (detik).

  1. Kapasitas Elevator

Daya muat lift tergantung pabrik pembuatnya. Lazimnya berisar antara 5-20 orang. Untuk kebutuhan khusus sampai 50 orang/ lift. Dilambangkan dengan m, satuan orang.

  1. Kecepatan Elevator

Kecepatan elevator yang dipilih bergantung pada tinggi gedung. Semakin tinggi gedung, semakin besar kecepatan liftnya untuk menghemat waktu bolak-balik lift yang mempengaruhi waktu tunggu lift. Sebagai batas kecepatan diambil gerak jatuh bebas oleh percepatan gravitasi bumi yaitu 10 m/s2. Jadi elevator dengan kecepatan terendah yaitu sekitar 1 m/s dan kecepatan tertinggi sekitar 10 m/s. Dalam literatur asing kecepatan lift ditulis dalam feet per minute. Dilambangkan dengan s, dalam satuan m/s.

  1. Jumlah Elevator

Jumlah lift yang berlaku untuk suatu zone vertikal dalam gedung tinggi yang lazimnya dibagi dalam beberapa zone lift. Pembagian dalam zone diperlukan untuk menghemat jumlah lift total. Tinggi 1 zone sekitar 20 lantai. Pembagian dalam zone juga berkaitan dengan posisi ruang-ruang mesin/ mekanikal. Dilambangkan dengan N.

  1. Waktu Tunggu Elevator (Interval, Waiting Time)

Kesabaran orang untuk menunggu lift tergantung kota dan negara dimana gedung itu berada. Orang-orang di kota besar lebih cenderung kurang sabar dibandingkan di kota-kota kecil. Untuk proyek perkantoran diperhitungkan waktu tunggu sekitar 15 s. Waktu tunggu = waktu bolak-balik dibagi jumlah lift. Dilambangkan dengan w, dalam satuan s (detik).

  1. Tenaga/ Energi Listrik

Suatu gedung memerlukan tenaga listrik untuk penerangnan, AC, ventilasi, sound system, pengaman bangunan,dan sirkulasi vertikal. Semakin tinggi gedung, semakin besar tenaga listrik yang diperlukan untuk sirkulasi vertikal. Dilambangkan dengan Q, dalam satuan MW (Mega Watt).